Налог на доход от аренды в Таиланде: как считается и как декларировать

Из всех налогов владельца этот чаще остальных остаётся неуплаченным — не из умысла, а из ошибочной логики. Рассуждение обычно такое: я не живу в Таиланде, деньги приходят на счёт за рубежом, управляющая компания сама что-то там платит. Все три посылки к тайскому закону отношения не имеют.

Почему налог возникает всегда

Арендная плата за объект, расположенный в Таиланде, — доход из тайского источника. Обложение привязано к местонахождению имущества, а не к вашему статусу и не к месту зачисления средств. Нерезидент платит ровно так же, как резидент, разница проявляется только в доступе к личным вычетам. Соглашения об избежании двойного налогообложения этот доход из-под тайского налога не выводят: по общему правилу они оставляют право обложения дохода от недвижимого имущества за страной, где оно находится, а двойное налогообложение снимают зачётом в стране вашего резидентства.

Как считается база

Налог считается по прогрессивной шкале. Первая ступень — необлагаемый минимум, дальше ставка растёт по мере роста годового дохода, верхняя ступень — 35 процентов. Шкала общая для всех видов личного дохода: арендный доход складывается с прочим тайским доходом того же года.

Из валовой арендной платы вычитается одно из двух — по вашему выбору, но выбор делается на год и по виду дохода целиком:

• Стандартный вычет. Фиксированная доля от валового дохода, установленная налоговым кодексом для доходов от сдачи имущества; для строений она выше, чем для прочего имущества. Ничего подтверждать не нужно — вычет применяется автоматически.
• Фактические расходы. Реально понесённые и документально подтверждённые затраты на содержание объекта: эксплуатационные платежи кондоминиума, ремонт, страховка, комиссия управляющей компании, амортизация, проценты по кредиту на приобретение. Имеет смысл, только если сумма подтверждённых расходов превышает стандартный вычет — обычно это первые годы после покупки и годы крупного ремонта.

Фактические расходы — это счета и платёжные документы на ваше имя или на имя собственника, а не выписка со счёта. Если объект ведёт управляющая компания, запрашивайте у неё детализацию с первичными документами, а не только итоговый отчёт о перечислениях. Переход на фактические расходы без собранной первички приводит к доначислению при проверке.

Удержание налога арендатором

Если арендатор — юридическое лицо, он обязан удержать подоходный налог у источника при каждом платеже и перечислить его в бюджет от вашего имени. Арендатор — физическое лицо ничего не удерживает и платит вам всю сумму.

Удержанное не является окончательным налогом: это аванс, который засчитывается в счёт годового обязательства. Если по итогам года ваш расчёт оказался меньше удержанного, разницу можно вернуть. Условие одно — справка об удержании от арендатора. Без неё зачёт не сделать, а восстановить документ через год у арендатора, который сменил бухгалтера, довольно сложно. Собирайте справки в момент выплаты.

Две декларации в году

Годовая декларация по личному подоходному налогу подаётся за прошедший календарный год весной. Но арендный доход относится к категории, для которой налоговый кодекс требует ещё и промежуточную полугодовую декларацию: доход первого полугодия декларируется и авансово оплачивается во второй половине года, а уплаченное затем засчитывается в годовом расчёте. Именно про эту вторую форму владельцы чаще всего не знают, и именно по ней набегает пеня.

Для подачи нужен тайский налоговый номер. Его получают в районном офисе Департамента доходов по паспорту и документам на объект; для нерезидента процедура возможна через представителя по доверенности. Номер получают один раз и используют дальше — и для деклараций, и для зачёта удержанного налога, и при продаже объекта.

Где возникает НДС, а где нет

Сдача недвижимости в аренду как таковая НДС не облагается. Но арендная схема редко состоит из одной аренды: сопутствующие услуги — управление, уборка, обслуживание, предоставление мебели и оборудования — относятся к облагаемым операциям, и при превышении порога годового оборота возникает обязанность регистрации по НДС. Порог установлен на уровне, который для одной квартиры недостижим, а для портфеля из нескольких вилл с полным сервисом — вполне реален.

Отдельный сюжет — краткосрочная аренда. Сдача на срок менее тридцати дней по тайскому законодательству относится к гостиничной деятельности и требует лицензии, которой у большинства кондоминиумов нет. Это не налоговая норма, но она влияет и на налоги: гостиничная деятельность меняет категорию использования объекта для ежегодного налога на землю и строения и добавляет облагаемые услуги.