Freehold в кондоминиуме и квота 49%: как проверить остаток и почему это дороже

Закон о кондоминиуме — единственный тайский закон, который прямо разрешает иностранцу быть собственником недвижимости. Квартира оформляется на ваше имя, право бессрочно, титул выдаётся на руки. Вы можете продать объект, подарить его, заложить в тайском банке и включить в завещание. Никакая другая конструкция в Таиланде такого объёма прав иностранцу не даёт.

Как на самом деле считается квота

Ограничение записано в законе так: суммарная площадь помещений, принадлежащих иностранным лицам, не может превышать 49 процентов общей продаваемой площади всех квартир в здании. Отсюда три следствия, которые часто теряются в разговоре с продавцом.

• Считаются квадратные метры, а не квартиры. Дом, где половина юнитов формально свободна, может не иметь ни одного свободного метра в квоте, если иностранцы выкупили крупные форматы.
• Квота относится к зданию, а не к проекту. В комплексе из трёх корпусов у каждого корпуса свой юридический кондоминиум и свой расчёт.
• Оставшийся 51 процент — тайская квота. Эти квартиры иностранцу продают тоже, но уже в аренду или через тайское юридическое лицо, и юридическая природа сделки там принципиально иная.

Чем подтверждается свободное место

Устного подтверждения от отдела продаж недостаточно, а обещание «квота будет» — тем более. Работают два документа. Первый — письмо управляющей компании кондоминиума (Juristic Person) с текущим расчётом: сколько метров всего, сколько уже во владении иностранцев, сколько остаётся. Именно такое письмо Земельный офис требует при регистрации сделки. Второй — выписка по самому объекту в Земельном офисе, показывающая титул, обременения и историю переходов.

В новостройке квота распределяется по мере регистрации сделок, а не по мере подписания договоров. Бронирование места в квоте не резервирует. Если до сдачи дома иностранная доля выбирается, покупатель получает выбор между тайской квотой и возвратом — и этот пункт нужно проверять в договоре с застройщиком до внесения средств.

Деньги должны прийти из-за рубежа

Второе обязательное условие freehold — источник средств. Валюта переводится из-за границы на счёт в тайском банке и конвертируется в баты уже в Таиланде. Банк оформляет FET-форму (Foreign Exchange Transaction) с указанием назначения — приобретение помещения в кондоминиуме — и имени покупателя. При сумме перевода ниже установленного порога вместо FET выдаётся банковское подтверждение зачисления; для Земельного офиса это равнозначный документ, но получать его нужно так же осознанно.

Имя в FET должно совпадать с именем будущего собственника. Перевод, сделанный со счёта супруга, партнёра или компании, регулярно становится причиной отказа в регистрации и переделки платежей — с потерей курса и нескольких недель.

Почему freehold стоит дороже

Разница в цене между одной и той же квартирой в иностранной и тайской квоте на побережье обычно составляет от пяти до пятнадцати процентов. Премия объясняется не маркетингом, а экономикой перепродажи: покупателей на бессрочную собственность больше, объект ликвиднее, и следующий владелец не наследует чужой обратный отсчёт. Для аренды разницы почти нет — доход одинаковый; разница проявляется в момент выхода.

Обратная сторона: во многих домах на первой линии свободной иностранной квоты нет вовсе, и выбор ограничен вторичным рынком — квартирами, которые продают иностранные собственники. Такие лоты появляются нерегулярно, и торг по ним короче.

Что остаётся за пределами квоты

Земля под домом иностранцу не принадлежит ни в каком варианте: она находится в общей собственности всех владельцев кондоминиума, и ваша доля в ней неотделима от квартиры. Парковочное место чаще всего оформляется как право пользования, а не как отдельный объект. Кладовые и коммерческие помещения в здании в расчёт иностранной квоты обычно не входят — их площадь не относится к продаваемой жилой.