Структуры владения

Как иностранцу владеть недвижимостью в Таиланде: все законные схемы и их цена

29 сентября 2026 г. • 12 мин чтения

Главный вопрос покупателя в Таиланде — не «что купить», а «на чьё имя». Разбираем четыре законные конструкции владения, их реальную стоимость содержания и то, как каждая ведёт себя при наследовании и выходе из актива.

В Таиланде цена объекта редко бывает главным риском сделки. Главный риск — структура владения. Один и тот же дом на побережье Пхукета может быть оформлен четырьмя разными способами, и эти способы различаются не оттенками, а тем, что именно вы получаете: полное право собственности, срочное обязательственное право, контроль через юридическое лицо или пожизненное право пользования без права распоряжения. От выбора зависит, сколько стоит содержание актива, кому он достанется после вашей смерти и за сколько недель вы сможете из него выйти.

Разбор ниже — про конструкции, а не про районы. Мы сознательно не называем «лучшую» схему: лучшей в отрыве от задачи не существует. Квартира под сдачу, вилла для собственного проживания и объект, который планируется передать детям, требуют разных решений, и стоимость ошибки в каждом случае считается по-разному.

Что запрещено прямо и что разрешено

Земельный кодекс Таиланда закрывает иностранцу прямое владение землёй. Исключение в законе есть — инвестиция в размере 40 миллионов батов, замороженная на пять лет, даёт право на участок до одного рая (1600 квадратных метров) под жилой дом, — но оно требует персонального разрешения Министерства внутренних дел и на практике почти не выдаётся. Считать его рабочим инструментом нельзя.

Всё остальное, что предлагает рынок, укладывается в четыре законные конструкции. Их и разбираем.

Freehold в кондоминиуме — единственное прямое право собственности, доступное иностранцу. Работает только для квартир в домах, зарегистрированных по Закону о кондоминиуме, и только в пределах иностранной квоты.
Leasehold — долгосрочная аренда, регистрируемая в Земельном департаменте. Максимальный регистрируемый срок — 30 лет. Применяется к земле, виллам и к квартирам вне иностранной квоты.
Тайская компания — владельцем земли и дома становится юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде, в котором иностранцу может принадлежать не более 49 процентов акций.
Ограниченные вещные права — узуфрукт, суперфиций, право проживания. Не дают собственности, но регистрируются на титуле и защищают фактическое пользование.

Пятой схемы не существует. Если продавец предлагает «свою» конструкцию, как правило, речь идёт о номинальных акционерах в тайской компании. Это прямое нарушение Земельного кодекса и Закона об иностранном бизнесе, а не творческое решение.

Freehold: прямая собственность, но только в кондоминиуме

Закон о кондоминиуме разрешает иностранцу оформить квартиру в личную собственность — с титулом на своё имя, бессрочно, с правом продать, подарить и завещать. Ограничение одно, но жёсткое: суммарная площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не может превышать 49 процентов общей продаваемой площади здания. Квота считается в квадратных метрах, а не в числе квартир, и в популярных проектах побережья она выбирается первой.

Второе условие — деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты уже в тайском банке. Банк выдаёт FET-форму (Foreign Exchange Transaction), в которой указано назначение платежа. Без неё Земельный офис не зарегистрирует переход права, а при обратном выводе средств после продажи вы столкнётесь с вопросами валютного контроля.

Как проверить остаток иностранной квоты в конкретном доме, почему метр во freehold стоит дороже того же метра в leasehold и какие документы запрашивать у управляющей компании — разбираем отдельно.

Freehold и квота 49%

Leasehold: тридцать лет и вопрос о том, что дальше

Долгосрочная аренда — основной инструмент для вилл и для квартир, когда иностранная квота в доме исчерпана. Гражданский и торговый кодекс ограничивает срок аренды недвижимости тридцатью годами. Договор дольше трёх лет обязан быть зарегистрирован в Земельном департаменте, иначе он защищён только на три года независимо от того, что написано на бумаге.

Продление обычно оформляют опционами: «30 + 30» или «30 + 30 + 30». Юридически это обещание арендодателя, а не запись в титуле: зарегистрировать на титуле можно только первые тридцать лет. Тайские суды неоднократно указывали, что обязательство о продлении связывает того, кто его дал, но не переходит автоматически на нового собственника земли. Схема «99 лет», которую иногда называют в рекламе проектов, в реестре не существует.

Какие пункты в договоре аренды действительно работают, что происходит с правом при смерти арендатора и как переуступают leasehold при продаже — в отдельном разборе.

Leasehold на 30 лет

Тайская компания: контроль в обмен на обязательства

Компания, зарегистрированная в Таиланде, владеет землёй и домом как обычный тайский собственник. Иностранец держит до 49 процентов акций и, как правило, позицию директора с правом единоличной подписи. Конструкция даёт полный контроль над активом и снимает тридцатилетний потолок аренды.

Цена этого решения — обязательства юридического лица. Компания обязана вести бухгалтерию, ежегодно проходить аудит и сдавать отчётность, иметь реальную хозяйственную деятельность и тайских акционеров, способных подтвердить происхождение внесённых средств. Номинальные акционеры — подставные лица, оплатившие акции чужими деньгами, — прямо запрещены. Проверки Департамента развития бизнеса такие структуры находят, и последствием становится не штраф, а принудительное отчуждение земли. Мы говорим об этом прямо, потому что на рынке схему до сих пор продают как норму.

Как устроена компания-владелец, сколько стоит её содержание в год, какие налоги возникают и где проходит граница между законной структурой и номинальной — в отдельной статье.

Тайская компания как владелец

Узуфрукт и другие права пользования

Узуфрукт (ситти кеп кин) даёт право владеть, пользоваться и извлекать доход из чужой недвижимости — пожизненно либо на срок до тридцати лет. Право регистрируется на титуле и сохраняется при продаже земли: новый собственник получает участок вместе с вашим узуфруктом. Собственностью это не является: распорядиться объектом нельзя, и со смертью узуфруктуария право прекращается, не переходя к наследникам. Рядом стоят суперфиций — право иметь на чужой земле собственное строение — и право проживания.

Чем узуфрукт отличается от суперфиция и права проживания, в каких сценариях каждое из них уместно и почему их почти всегда ставят в связке с арендой — разбираем подробно.

Узуфрукт и права пользования

Сколько стоит держать актив

Разовые расходы на оформление заметны, но предсказуемы. Регулярные — то, что определяет реальную доходность на горизонте десяти лет. Ориентиры на осень 2026 года:

Регистрация перехода права собственности на квартиру — 2 процента от оценочной стоимости по реестру. По практике рынка делится пополам между сторонами, но это предмет договорённости, а не норма закона.
Регистрация договора аренды — 1 процент от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1 процента.
Эксплуатационные платежи в кондоминиуме — обычно 50–100 батов за квадратный метр в месяц, плюс разовый взнос в фонд капитального ремонта 500–1000 батов за метр при первой покупке.
Налог на землю и строения — для жилой недвижимости ставки начинаются от сотых долей процента кадастровой стоимости; для объектов, оформленных на компанию и не используемых как жильё собственника, ставка выше.
Содержание тайской компании — бухгалтерия, обязательный аудит и подача отчётности: как правило, 30–70 тысяч батов в год, без учёта налога на прибыль.

Наследование

Здесь схемы расходятся сильнее всего. Квартира во freehold наследуется, но наследник-иностранец обязан сам пройти квалификацию по Закону о кондоминиуме — в частности, показать ввод средств из-за рубежа или иное основание — и сделать это в течение года; иначе объект придётся продать. Земля, унаследованная иностранцем как законным наследником, подлежит отчуждению в течение года: владеть ею он не может ни при каких условиях. Право аренды по умолчанию считается личным и к наследникам не переходит — договор должен содержать прямую оговорку о правопреемстве, и её формулировка здесь важнее всех остальных. Узуфрукт не наследуется никогда. Акции тайской компании наследуются как обычное имущество, и это делает корпоративную структуру самой предсказуемой в вопросе передачи актива — при условии, что сама компания безупречна.

Что происходит при продаже

Freehold продаётся проще всего: покупателем может быть тайский гражданин, тайская компания или другой иностранец — последний при условии свободного места в квоте. Leasehold передаётся переуступкой, которая почти всегда требует согласия арендодателя и перерегистрации в Земельном офисе; срок покупателю достаётся не новый, а остаток вашего. Компанию продают целиком, передачей акций: это быстрее и дешевле по сборам, но покупатель принимает на себя всю её историю, поэтому дисконт за неидеальную отчётность на этом рынке обычен.

Отдельный узел — вывод денег. Сумма, заведённая в страну с FET-формой и подтверждённая при покупке, выводится обратно без затруднений. Если формы нет, вывод превращается в переписку с банком и объяснение происхождения средств. Именно поэтому FET оформляют в момент перевода, а не тогда, когда о нём вспомнили при продаже.

Все ставки, пороги и суммы приведены по состоянию на осень 2026 года. Обсуждение поправок — увеличения иностранной квоты в кондоминиумах и продления предельного срока аренды — идёт не первый год, но на эту дату действующие нормы не изменились. Перед сделкой проверяйте актуальную редакцию закона и текущие тарифы Земельного департамента.

В нашей коллекции по каждому объекту указана форма оформления: где доступен freehold, а где остаток иностранной квоты занят и сделка идёт через аренду или тайскую квоту. Это первое, что мы проверяем до показа.

Смотреть коллекцию

Если задача сложнее покупки одной квартиры — актив на несколько наследников, выход из существующей компании, переоформление ранее купленной виллы, — опишите ситуацию, и мы разберём её структуру до того, как обсуждать объекты.

Обсудить структуру

Коротко

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю в Таиланде?

Нет. Земельный кодекс закрывает иностранцу прямое владение землёй. Формальное исключение — инвестиция 40 миллионов батов на пять лет с разрешения Министерства внутренних дел — на практике почти не применяется. Вместо этого используют долгосрочную аренду, тайскую компанию или ограниченные вещные права.

Что надёжнее: freehold или leasehold?

Freehold — это право собственности без срока, leasehold — обязательственное право на тридцать лет с необязательным продлением. По надёжности freehold сильнее всегда. Но он доступен только в кондоминиуме и только в пределах иностранной квоты 49 процентов площади здания, поэтому для вилл и для домов с выбранной квотой альтернативы аренде нет.

Законна ли покупка виллы на тайскую компанию?

Компания-владелец законна, если это действующее юридическое лицо с реальной деятельностью и тайскими акционерами, внёсшими собственные средства. Незаконна номинальная схема, где тайские акционеры записаны формально и оплатили акции деньгами иностранца. Такие структуры выявляются при проверках и ведут к принудительному отчуждению земли.

Зачем нужна FET-форма?

FET (Foreign Exchange Transaction form) — банковский документ, подтверждающий, что валюта пришла из-за рубежа и была конвертирована в баты в Таиланде. Она обязательна для регистрации квартиры во freehold на иностранца и существенно упрощает обратный вывод денег после продажи. Оформляется в момент перевода.

Кому достанется недвижимость после смерти владельца?

Квартира во freehold наследуется, но наследник-иностранец обязан в течение года подтвердить своё право по Закону о кондоминиуме. Земля иностранцем не наследуется — её нужно продать в течение года. Право аренды переходит к наследникам только при прямой оговорке в договоре. Узуфрукт прекращается со смертью. Акции тайской компании наследуются в обычном порядке.

Из этого же кластера