Land and Building Tax: как считается налог на землю и строения и на что влияет ставка

Налог на землю и строения действует в Таиланде с 2020 года и заменил собой два прежних платежа — налог на дома и землю и налог на местное развитие. По абсолютным суммам он остаётся одним из самых низких в регионе, и именно поэтому владельцы его пропускают: начисление приходит по почте на тайском языке, сумма невелика, реакция откладывается. Последствия при этом вполне материальны — пеня растёт, а непогашенная задолженность всплывает в самый неудобный момент, при регистрации продажи.

Кто платит

Плательщик — тот, кто числится собственником земли или строения на начало налогового года. Для квартиры в кондоминиуме это владелец юнита. Для виллы, оформленной на тайскую компанию, — сама компания. Для объекта в долгосрочной аренде плательщиком формально остаётся собственник земли, но договор аренды почти всегда перекладывает платёж на арендатора. Этот пункт нужно читать до подписания: вместе с платежом на вас переходит и обязанность отслеживать начисление, о котором вы можете не узнать вовремя.

Что является базой

База — оценочная стоимость, которую ведёт Казначейский департамент. Это не рыночная цена и не сумма в вашем договоре. Оценочная стоимость, как правило, заметно ниже рыночной и пересматривается раз в несколько лет централизованно, поэтому налог не реагирует на локальные скачки цен. Для кондоминиума оценка ведётся по зданию за квадратный метр, для земли — по участку с учётом расположения, для строения — с учётом типа конструкции и износа. Землю и строение считают отдельно и складывают.

Практическое следствие: на вилле основной вклад в налог часто даёт не дом, а участок — и особенно на побережье, где оценочная стоимость земли растёт быстрее стоимости строения. При покупке участка под застройку это стоит учитывать в бюджете содержания.

Четыре категории использования

Ставка зависит не от того, кто владеет объектом, а от того, как объект используется. Закон разделяет четыре режима, и разрыв между крайними — кратный:

• Сельскохозяйственное использование — самая низкая шкала. Для владельца курортной недвижимости практического значения не имеет, но объясняет, почему часть прибрежных участков формально засажена.
• Жильё — основная категория для квартиры или виллы, которой пользуется собственник. Ставка измеряется сотыми и десятыми долями процента оценочной стоимости.
• Иное использование — коммерция, офис, гостиничная и арендная деятельность. Шкала здесь выше жилой в несколько раз.
• Пустующая или неиспользуемая земля — самая высокая шкала, причём закон предусматривает её рост, если участок остаётся неиспользуемым несколько лет подряд. Механизм создан именно для того, чтобы землю не держали пустой в расчёте на рост цены.

Закон задаёт предельные ставки, а фактически применяемые устанавливаются подзаконным актом и периодически пересматриваются. Разрыв между потолком и действующей ставкой значительный, поэтому цифру из статьи двухлетней давности в расчёт брать нельзя. На осень 2026 года порядок величин для жилья — сотые и десятые доли процента оценочной стоимости. Действующую шкалу и её последнюю редакцию поднимайте у налогового консультанта или непосредственно в администрации по месту объекта: местные органы применяют одну и ту же норму, но справку дают по своему округу.

Где проходит граница между жильём и иным использованием

Это главный практический вопрос для инвестиционного объекта. Категорию определяет фактическое использование, а не запись в договоре купли-продажи. Сдача объекта в аренду — особенно в посуточном формате или с зарегистрированной арендной деятельностью — может перевести его из жилой категории в категорию иного использования. На квартире разница в абсолютных деньгах невелика, на вилле с большим участком она уже заметна в годовом бюджете.

Категорию присваивает местная администрация по данным о фактическом использовании и может пересмотреть её по итогам проверки. Переоценка задним числом с доначислением — сценарий не частый, но существующий, и он обычно совпадает с моментом, когда объект начинает заметно светиться в объявлениях.

Льгота по основному жилью

Для основного жилья закон даёт освобождение в пределах порога оценочной стоимости, причём порог различается: он выше, если человек владеет и землёй, и домом, и ниже, если только строением. Условие одно и жёсткое — имя собственника должно быть внесено в домовую книгу по адресу объекта.

У иностранного владельца такой записи обычно нет. Иностранцу доступна отдельная домовая книга для нерезидентов, но получают её редко, процедура зависит от округа, и она не во всех случаях даёт тот же эффект. Практический вывод простой: считайте налог без льготы, а её наличие проверяйте отдельно и заранее, а не в момент получения начисления.

Сроки, уведомление и задолженность

Уведомление с расчётом приходит от муниципалитета или тамбона по месту нахождения объекта в начале года, оплата — в первой половине года. Конкретный срок объявляется ежегодно и в прошлые годы неоднократно продлевался, поэтому ориентироваться стоит на уведомление, а не на дату из прошлогодней статьи. Неполучение уведомления от обязанности не освобождает: пеня начисляется от установленного срока, а не от даты, когда вы о начислении узнали.

Для нерезидентного владельца это главный аргумент в пользу управляющей компании или представителя с доверенностью — кого-то, кто физически получает корреспонденцию по адресу объекта и реагирует на неё. Отдельно проверяйте задолженность перед продажей: Земельный офис не проведёт регистрацию перехода права, пока она не погашена, и обнаруживается это обычно в день сделки, когда покупатель уже ждёт в офисе.