Налоги при продаже недвижимости в Таиланде: withholding tax, specific business tax и правило пяти лет

Расчёт при продаже формирует Земельный офис в день регистрации перехода права. Это не декларация, которую можно подать позже: платежи вносятся на месте, и без них регистрация не проходит. Поэтому считать их нужно заранее — до согласования цены, а не после.

Четыре позиции расчёта

• Регистрационный сбор за переход права собственности — 2 процента от оценочной стоимости по реестру. По обычаю рынка делится сторонами пополам, но это предмет договорённости, а не норма закона.
• Подоходный налог у источника (withholding tax) — удерживается с продавца. Для физического лица считается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с вычетом за срок владения; для юридического лица применяется фиксированная ставка от стоимости, а сам налог зачитывается в счёт налога на прибыль.
• Специальный налог на бизнес (specific business tax) — применяется при продаже раньше пятилетнего порога и при продаже юридическим лицом. Считается от большей из двух величин: оценочной стоимости или фактической цены сделки. К основной ставке добавляется муниципальная надбавка, поэтому итоговая ставка выше номинальной.
• Гербовый сбор (stamp duty) — 0,5 процента от большей из тех же двух величин. Платится только тогда, когда специальный налог на бизнес не применяется.

Специальный налог на бизнес и гербовый сбор взаимоисключающи: в расчёте всегда присутствует ровно один из них. Если в предварительном расчёте, который вам показали, стоят обе позиции — расчёт составлен неверно.

Правило пяти лет

Развилку между специальным налогом на бизнес и гербовым сбором определяет срок владения. Продажа в течение пяти лет с даты приобретения по общему правилу попадает под специальный налог; после пяти лет остаётся гербовый сбор со ставкой в разы ниже. Разница в итоговой сумме измеряется несколькими процентами от цены объекта — на элитном сегменте это шестизначная сумма в долларах, ради которой сделку разумно сдвинуть на квартал.

Считать нужно аккуратно. Отсчёт идёт от даты регистрации вашего права в титуле, а не от даты подписания договора, внесения первого платежа или приёмки объекта. Для новостройки, купленной на котловане, это существенно: клубок лет между бронированием и передачей титула в срок владения не входит, и объект, которым вы «владеете» шесть лет с точки зрения договора, может быть трёхлетним с точки зрения реестра.

Из-под специального налога выводят и некоторые исключения, не связанные со сроком, — в частности, длительная запись собственника в домовой книге по адресу объекта, переход имущества по наследству, передача законным детям, изъятие для государственных нужд. Для иностранного собственника рабочим из них обычно оказывается только наследование, поскольку записи в домовой книге у него, как правило, нет.

Как считается подоходный налог у источника

Это самая непривычная часть расчёта, потому что она не имеет отношения к вашей прибыли. Механика для физического лица выглядит так: берётся оценочная стоимость объекта по реестру; из неё вычитается доля, размер которой зависит от числа лет владения — чем дольше владение, тем больше вычет, но снижается он до определённого предела и дальше не растёт; остаток делится на число лет владения, к полученной годовой величине применяется прогрессивная шкала, и результат умножается обратно на число лет.

Из этой конструкции следуют три практических вывода. Первый: база — оценочная стоимость, а не цена сделки, поэтому продажа по заниженной цене налог не уменьшает. Второй: убыточная продажа платёж не обнуляет — налог возникает даже тогда, когда вы вышли из актива с потерей. Третий: деление на число лет владения смягчает прогрессию, поэтому долгое владение снижает эффективную ставку дважды — и через увеличенный вычет, и через разбивку базы по годам.

Конкретные доли вычета по годам владения и порядок применения прогрессивной шкалы в этом расчёте отличаются от обычной шкалы личного подоходного налога и время от времени уточняются. Приведённое здесь — механизм, а не готовая формула: предварительный расчёт по вашему объекту запрашивайте в Земельном офисе или у налогового консультанта. Данные в статье — по состоянию на осень 2026 года.

Кто что платит по обычаю рынка

Закон распределяет обязанность так: регистрационный сбор формально относится к сделке в целом, подоходный налог у источника и специальный налог на бизнес — к продавцу, гербовый сбор — к продавцу. Практика рынка мягче: регистрационный сбор обычно делят пополам, остальное остаётся на продавце. В сделках с застройщиками элитных проектов встречается обратное — все сборы перекладываются на покупателя целиком, и это преподносится как стандарт.

Никакого стандарта здесь нет. Распределение расходов — предмет договора, и фиксировать его нужно не формулой «по закону», а конкретным списком: кто платит каждую из четырёх позиций и в какой доле. Формулировка «налоги по договорённости сторон» в договоре, подписанном за полгода до регистрации, означает спор в день сделки.

После сделки: вывод денег

Уплата налогов сделку закрывает, но не завершает выход из актива. Сумма, заведённая в страну с оформленной FET-формой при покупке, выводится обратно без затруднений. Если формы нет, банк потребует подтвердить происхождение средств, и переписка может занять недели. Это не налоговый вопрос, но он относится к тому же этапу и планируется вместе с ним.