Узуфрукт и другие права пользования: ситти кеп кин, суперфиций, право проживания

Между полной собственностью и обычной арендой в тайском праве лежит группа ограниченных вещных прав. Они не делают иностранца собственником, но регистрируются на титуле, обременяют саму недвижимость и потому переживают смену её владельца. В сделках побережья чаще всего встречаются три: узуфрукт, суперфиций и право проживания.

Узуфрукт: ситти кеп кин

Узуфрукт даёт право владеть чужой недвижимостью, пользоваться ею и извлекать из неё доход. Узуфруктуарий может жить в доме, сдавать его в аренду и получать плату — при этом собственником остаётся другое лицо. Право устанавливается либо на определённый срок, но не более тридцати лет, либо пожизненно; пожизненный вариант и есть тот, ради которого узуфрукт применяют.

Регистрация производится в Земельном офисе, запись вносится на титул. Дальше начинается главное практическое свойство: если собственник продаст землю, покупатель получит её вместе с вашим узуфруктом. Прекратить право односторонне собственник не может.

• Узуфруктуарий несёт расходы на содержание объекта и обычные налоги, связанные с пользованием.
• Право можно передать в осуществление третьему лицу, если в документе об установлении узуфрукта не сказано иного; само право при этом остаётся за узуфруктуарием.
• Продать, заложить или подарить объект узуфруктуарий не может — распоряжение остаётся у собственника.
• Со смертью узуфруктуария право прекращается и к наследникам не переходит. Это ключевое отличие от аренды с оговоркой о правопреемстве.

Узуфрукт между супругами, где тайский супруг — собственник земли, а иностранный — узуфруктуарий, законен и распространён. Но он не решает вопрос раздела имущества и не заменяет брачный договор: при расторжении брака объект остаётся у собственника, а узуфрукт, если он пожизненный, сохраняется — это часто оказывается неожиданностью для обеих сторон.

Суперфиций: право иметь строение на чужой земле

Суперфиций отделяет здание от земли. Он даёт право возводить и иметь в собственности строение на участке, принадлежащем другому лицу. Срок — до тридцати лет или пожизненно. Регистрируется на титуле участка.

Для иностранца это единственный способ формально владеть домом, стоящим на тайской земле. Дом становится самостоятельным объектом права: его можно продать, заложить и завещать отдельно от участка. В отличие от узуфрукта, суперфиций по общему правилу переходит к наследникам, если в договоре не предусмотрено иное, — и именно поэтому его включают в структуру сделок с виллами.

Право проживания

Право проживания — самое узкое из трёх. Оно даёт возможность жить в здании безвозмездно, но не позволяет ни сдавать его, ни извлекать иной доход. Срок — до тридцати лет или пожизненно. Право не передаётся другому лицу и не наследуется. Его применяют там, где задача сводится к гарантии проживания конкретного человека: пожилого родственника, супруга при сложной семейной конфигурации.

Почему их почти всегда ставят в связке с арендой

По отдельности ни одно из этих прав не заменяет владения. Рабочая конструкция для виллы обычно выглядит так: зарегистрированная аренда земли на тридцать лет с опционом на продление — она даёт срочное, но отчуждаемое и наследуемое при правильной оговорке право; плюс суперфиций на дом — он делает строение вашей собственностью; плюс, если структура семейная, узуфрукт в пользу члена семьи — он сохраняет пользование при смене собственника земли. Каждый элемент закрывает слабое место соседнего.

Собирать такую конструкцию имеет смысл только при полном и одновременном согласии собственника земли: все три записи вносятся в Земельном офисе с его участием. Договорённость, оформленная частными расписками и не доведённая до реестра, юридической силы против третьих лиц не имеет — это верно для каждого из трёх прав.